Наверное, уже не найти человека, который не слышал бы о процедуре банкротства. Иногда в ходе данного мероприятия некоторое имущество банкротов выставляется на торги. Таким образом закрывается хотя бы часть или даже полностью долги перед организациями и банками.
Главная особенность таких торгов заключается в том, что имущество можно приобрести по цене ниже рыночной, что привлекает множество потенциальных покупателей. С каждым годом количество участников торгов неуклонно растет.
На торгах можно найти самое разное имущество: от недвижимости и транспортных средств до оборудования, товаров высокой ценности и даже интеллектуальной собственности. Все торги проводятся в электронном формате, что делает процесс прозрачным и доступным для широкого круга участников. Но при этом там есть несколько своих нюансов, о которых рассказали Татьяна Владимировна Хмелевская, основатель компании «Мой риелтор», ипотечный брокер, эксперт в торгах по банкротству, и Дмитрий Юрьевич Лазарев, сооснователь компании «Мой риелтор», эксперт по торгам и банкротству физических лиц.
- В России проведено уже более миллиона процедур банкротств. А если говорить о недвижимости, то практически на каждой третьей процедуре что-то выставляют на торги. Как это происходит? Сначала банкроту суд назначает управляющего, который выявит все имущество, принадлежащее должнику. Для этого делают запросы в различные государственные органы и коммерческие организации, - рассказала Татьяна Хмелевская.
Далее, когда управляющий провел опись имущества, некоторое из них могут отправить на торги. Иными словами, составляется «конкурсная масса». Туда могут войти доли, объекты недвижимости, общая долевая собственность, автомобили и совместно нажитое имущество. Средства, полученные в ходе торгов, будут направлены на погашение задолженностей. Отметим, что единственное жилье не подлежит учету.
Если должник самостоятельно реализовал свое имущество перед процедурой банкротства, то данные сделки могут быть рассмотрены и оспорены. В итоге в лучшем случае признание соглашения недействительным приведет к тому, что право собственности на ранее принадлежавшие должнику активы будет восстановлено. После этого имущество будет включено в состав конкурсной массы, оценено и выставлено на торги. Средства, вырученные от его продажи, будут направлены на погашение долгов перед кредиторами.
Покупатель, у которого забрали имущество, деньги свои получит не сразу - он станет таким же кредитором, как и остальные лица, перед которыми у должника имеются неисполненные обязательства. Его требования будут включены в реестр требований, и требовать свои деньги он будет на общих основаниях - причем не исключено, что на их погашение активов заемщика не хватит.
В худшем случае последствия будут более серьезными:
· финансовый управляющий (или любой из кредиторов) может увидеть в действиях должника признаки уголовно наказуемого деяния - преднамеренного банкротства - и обратиться к правоохранителям с заявлением о привлечении его к уголовной ответственности по соответствующей статье 196 УК РФ;
· суд сочтет действия должника недобросовестными, признает его банкротом, но долги не спишет - рассчитываться с кредиторами придется самостоятельно (статья 213.28 ФЗ № 127).
Когда управляющий провел опись имущества, проводится собрание кредиторов. Сначала кредиторы решают, каким образом будет продано имущество, и потом уже проводятся три этапа аукциона. На самом первом этапе имущество может попасть дороже рыночной стоимости.
- Это связано с различными факторами, к примеру, конкурсный управляющий находится в другом регионе и не владеет реальной информацией. Оценочная компания тоже не может реально оценить стоимость, и в итоге цену выставляют на основании фотографий и анализа рынка. При этом состояние квартиры оставляет желать лучшего. Знаю настоящий случай из практики, когда девушка приобрела такую недвижимость, приехала, а посреди квартиры росла береза, - рассказала Татьяна Владимировна.
На первом аукционе торги идут между участниками - кто предложит выше цену. Аукцион проводится в реальном времени, и конечная цена не фиксируется. Если на первом этапе имущество не было реализовано, то назначен будет второй аукцион, но уже с понижением цены на 10%, если снова не было заявок, то тогда уже будут публичные торги с понижением цены - на этом этапе цена может падать гораздо ниже рыночной. Но при этом стоить помнить, что имущество не всегда может быть ликвидным. Отметим, что сам должник на данные процедуры повлиять никак не сможет.
- Также существуют и причины, по которым можно оспорить торги. К примеру, арбитражным была размещена недостоверная информация на официальной площадке, неверно указаны реквизиты, выявлен сговор с участниками или арбитражным, либо иные факты, которые повлияли на нечестность проведения торгов. Такие торги будут признаны недействительными, - объяснил Дмитрий Юрьевич.
При этом несмотря на то, что есть свои риски, покупка недвижимости на торгах может быть очень выгодной.
- Как я уже говорила ранее, если имущество дошло до стадии публичных торгов, то его можно купить гораздо ниже рыночной стоимости, что уже является существенным плюсом. Но основной плюс покупки имущества именно в торгах по банкротству - это то, что вы приобретаете недвижимость вторичного рынка с очищенной историей. Потому что в сфере риелторской деятельности покупка квартиры на вторичном рынке может быть как лотерея, - объяснила Татьяна Хмелевская.
Когда человек обращает свой взор на «вторичку», его может ждать много сюрпризов. Например, могут быть некачественно проверены документы или история квартиры. А бывший владелец вовсе может в течение трех лет стать банкротом, тогда квартира может попасть на торги. Если приобретать имущество на торгах, то недвижимость будет чистая, как лист бумаги.
- Обычно у недвижимости, реализуемой через торги, могут быть долги только по капитальному ремонту. Как правило, очень незначительные суммы. Поэтому это выгодно. Купить ниже рынка, вложить средства как инвестиции в имущество для последующей перепродажи или сдачи в аренду, или купить для себя по выгодной цене. Получается, что с точки зрения юридической безопасности, действительно, безопаснее купить квартиру или недвижимость именно на торгах по банкротству, - объяснила Татьяна.
Как правильно подготовиться к участию в торгах? Для этого рекомендуется обращаться к специалисту, так как он сможет сделать анализ - выгодна ли эта покупка. Проверяются все документы - кто собственник объекта, какие обременения, залоги, ипотека и прочее. Также учитываются судебные дела и уголовные производства. Специалисты посоветовали с таким не работать, так как такая покупка может затянуться на несколько лет.
г. Хабаровск, Калинина 71а
8(4212) 77-12-70
7 914 212-52-20
