Эта зима снова обнажила старые проблемы многих квартир: ледяные стены, отсыревшие углы, а главное – черные разводы плесени. Особенно часто с этим сталкиваются жители панельных домов, где главным «мостиком холода» становятся межпанельные швы. Но и в новостройках, увы, такие проблемы не редкость.
Мы поговорили с судебным экспертом, руководителем экспертного центра «Строительная помощь» Михаилом Каминским, чтобы разобраться, почему это происходит, как с этим бороться и кто должен платить за ремонт.
Промерзание – корень всех бед
Всё начинается с промерзания ограждающих конструкций стен, полов, потолков. Это значит, что они не соответствуют нормативам по теплоизоляции. По правилам, если в комнате +22°C, то температура внутренней поверхности стены должна быть не ниже +18°C. Когда стена холоднее, на ней или внутри неё выпадает конденсат.
- Влагу вы можете и не увидеть сразу, — поясняет эксперт. — Процесс происходит внутри конструкции, под обоями. А когда плесень проявляется на поверхности, проблема уже серьезная.
Первые тревожные звоночки – субъективное ощущение холода от стен или пола. Точно же измерить перепады температуры и влажности помогают специальные приборы: тепловизоры, влагомеры, термоанемометры.
Почему так происходит: новостройки vs вторичка
В новостройках, по словам Михаила Каминского, чаще всего виноват строительный брак. Утеплитель уложили с пропусками, повредили его, использовали некачественный материал или допустили ошибку в проекте. Например, не утеплили бетонную консоль балкона.
Во вторичке, особенно в панельных домах, основная причина – износ и некачественный ремонт межпанельных швов. Со временем старые швы разрушаются, в них попадает вода, происходит общее старение конструкций.
Способ борьбы с промерзанием зависит от масштаба проблемы. В панельных домах чаще всего требуется качественный ремонт межпанельных швов – не просто замазка, а полное удаление старого наполнителя и герметика с последующей закладкой современного упругого утеплителя и морозостойкой мастики. Если же холод идёт от самой стены или дом старый, необходимо утепление всего фасада. В новостройке, где выявлен системный брак (например, тонкий или пропущенный утеплитель по всему фасаду), суд может обязать застройщика полностью переделать вентилируемый фасад или утепление, вплоть до демонтажа и новой сборки наружной конструкции.
Что делать? Пошаговая инструкция для собственника
– Главное, что нужно запомнить: наружные стены, полы и потолки – это общедомовое имущество. За их содержание и ремонт отвечает управляющая компания (УК) или ТСЖ. В новостройке на период гарантии (обычно 3-5 лет) ответственность также несет застройщик, – подчеркивает Михаил Каминский.
А если возникли проблемы с окнами – продувание, промерзание – это чаще зона ответственности собственника. Однако здесь тоже есть нюансы. В новостройке или если окна меняли недавно (в течение гарантийного срока), причина может быть в некачественном изготовлении окна или его неправильном монтаже. Это также устанавливает экспертиза, и претензии предъявляются установщику или застройщику.
После гарантии или при неправильной эксплуатации (например, если не перевести окна в зимний режим и не обслуживать фурнитуру) ремонт ложится на плечи владельца.
Но в любом случае первый шаг – это фиксация проблемы. Следует подробно сфотографировать и снять на видео все проблемные места, по возможности зафиксировав разницу температур у стены и в центре комнаты с помощью обычного термометра.
С этими материалами нужно обратиться в свою управляющую компанию с письменным заявлением, на котором секретарь должен поставить отметку о приёме. По закону, УК обязана создать комиссию и составить акт о выявленных недостатках.
Однако практика показывает, что на этом этапе многие сталкиваются с бездействием или имитацией деятельности. УК может ограничиться составлением акта, а ремонтные работы либо откладывать на неопределённый срок, либо выполнить их некачественно. Именно здесь наступает момент для самого действенного инструмента – независимой строительно-технической экспертизы. Обращение к профессиональному эксперту кардинально меняет расстановку сил.
Зачем нужна строительная экспертиза?
– Специалист приезжает на объект с профессиональным оборудованием: тепловизором, внесённым в госреестр средств измерений, влагомером, термоанемометром. Тепловизорная съёмка наглядно показывает точные места промерзания, «мостики холода» и температуру на поверхности конструкций. Эксперт не только констатирует факт, но и определяет первопричину – будь то дефект монтажа, износ или ошибка проектирования. По итогам обследования составляется подробное заключение с расчётом ущерба, нанесённого отделке квартиры. Этот документ имеет юридическую силу и является допустимым доказательством в суде, – объяснил эксперт.
С экспертным заключением на руках собственник переходит от просьб к требованиям. В адрес управляющей компании, а в случае с новостройкой — и застройщика, направляется официальная претензия. Если же она остаётся без ответа или получает отказ, дорога одна – в суд.
Практика показывает, что суды в большинстве случаев встают на сторону собственника, имеющего на руках грамотное экспертное заключение, и обязывают управляющую компанию или застройщика выполнить все необходимые работы и выплатить компенсации.
Главный совет от эксперта
– Не ждите, пока стены покроются грибком. Если чувствуете, что конструкция неестественно холодная, или заметили первые капли конденсата – действуйте. Закажите экспертизу и обращайтесь в УК. Промедление в несколько лет приведет к большему ущербу и усложнит восстановление, – рекомендует руководитель экспертного центра «Строительная помощь» Михаил Каминский.
Тел. +7(4212)93-84-33
https://stroyhelp-dv.ru/
Реклама. Экспертный центр ООО «Строительная помощь»