Мэрию Хабаровска, жильцов Гупровского городка и застройщика прочно связал проект развития застроенных территорий, попросту РЗТ. Хорошее, казалось бы, начинание, направленное на расселение ветхого и аварийного фонда, вот только сами жильцы таких домов оказались откровенно не рады столь пристальному вниманию к их собственности. Общение сторон больше напоминает классический любовный треугольник: застройщику нужна земля, на земле стоят дома, которые нужны людям, а людям нужны нормальные условия жизни, которые зависят от решения муниципалитета. В редакцию поступили документы, на основании которых можно попытаться выяснить, почему не удается выстроить нормальный диалог между сторонами.
ОТКУДА ПОШЛО РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
О расселении ветхого и аварийного жилья в мэрии Хабаровска задумались еще в 2007 году. Тогда же появилось постановление «О развитии застроенных территорий Хабаровска». Спустя 10 лет о нем вспомнили и решили довести до ума. Был вопрос, как это сделать, и выход нашелся. Территорию площадью почти в 51 тысячу квадратных метров должен был буквально зачистить и освоить застройщик. И эта часть плана сработала почти идеально. Исполнитель был найден по итогам аукциона, на сегодняшний день расселены две очереди старых деревянных домов. Договор РЗТ с застройщиком был заключен в 2017 году, а в 2021 году постановление мэрии утратило силу.
Градостроительный кодекс РФ придуман в том числе и для того, чтобы обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие городских округов через повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика города. Обеспечить показатели, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан. Отсюда и договоры, заключенные между органами местного самоуправления и застройщиками, о развитии застроенных территорий. С 2020 года такая форма сотрудничества называется не менее красиво - комплексное развитие территории (КРТ).
- Договор - как раз тот документ, который должен урегулировать взаимоотношения всех заинтересованных лиц (а это не только администрация и застройщик) в каждой конкретной ситуации, с учетом всех нюансов, применительно к конкретной территории. От документа зависит достижение целей самой идеи с точки зрения конечных выгодоприобретателей, а это, собственно, жители города, - отметила Оксана Подкорытова, юрист и общественник.
ВОПРОСЫ БЕЗ ОТВЕТОВ
Развитие застроенной территории для жильцов МКД на ГУПРе связанно с массой вопросов. Например, до сих пор никто не видел официального уведомления о расселении. Дело ограничилось объявлением на двери, что выселиться надо до марта 2023 года. Хотя договором РЗТ предусмотрено расселение до 2026 года. Но документы на расселение четвертой очереди еще не поступали в минстрой Хабаровского края.
Аналогичные объявления появились на гаражах, которыми пользуются жильцы. Вывезти боксы потребовали до 30 октября 2023 года. При условии, что люди еще живут и пользуются территорией, перевозить гаражи неразумно и невыгодно. В министерстве строительства и в мэрии Хабаровска подтвердили, что решение об изъятии земельных участков с расположенными на них объектами в границах застроенной территории не принималось.
В неоднозначную ситуацию попали жильцы еще одного дома, удачно расположенного рядом с остановкой. Дом №29 по Амурскому бульвару, как оказалось, подлежит не сносу, а реконструкции. Так указано в выписке ЕГРН и так же уточнили в мэрии Хабаровска. Мало того, вопрос о сносе дома не рассматривался вообще, что подтвердили в управлении ЖКХ города Хабаровска (документы имеются в распоряжении редакции - прим. ред.). И все это при наличии действующего постановления мэрии Хабаровска, в котором говорится, что до 2022 года строение надо реконструировать. В реальной перспективе дом №29 по Амурскому бульвару может быть обнесен забором и станет частью стройплощадки. Как к жильцам в экстренных ситуациях будет добираться машина скорой помощи или пожарная бригада - неясно. Тем не менее именно так видит безопасность жильцов застройщик. Остается открытым вопрос: как добиться реконструкции дома?
- Последний раз реконструкцию домов делали в 80-х годах. Печки выбросили, провели горячую воду, побелили, покрасили. Мы радовались, будто в новую квартиру зашли. Мы согласны на очередную реконструкцию. Пусть сделают с применением противопожарных материалов, и дома еще простоят, - рассказал постоянный жилец дома, знаток маневренного фонда.
На этом неудобные вопросы не заканчиваются. Жильцы задают их не единожды, но ответа до сих пор не получили.
ЦЕНА ВОПРОСА
Застройщику необходимо выкупить квартиры в 29 домах, но процесс откровенно забуксовал на этапе согласования выкупной стоимости квартир. Застройщик намерен выкупить квадратные метры по стоимости в 45-55 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день рыночная стоимость квадратного метра жилья перевалила за 120 тысяч рублей. Собственникам предлагают либо добрать разницу ипотекой, либо перебраться на окраину города. То есть трехкомнатная квартира в 60 квадратных метров превратится в однушку на выселках. Очень похоже на фокус с каретой и тыквой.
ВОПРОС КАЧЕСТВА
Даже если допустить, что собственники согласились на весьма невыгодное предложение, повод для отказа - качество предлагаемого взамен жилья. В рамках развития застроенных территорий обязанность по расселению полностью легла на застройщика. В условиях договора четко прописано, что он должен провести всю процедуру за свой счет.
- Застройщик должен выкупить у нас квартиру, мы должны приобрести другое жилье. Вроде все понятно, но… риелтор, занимающийся расселением, предлагает откровенно непривлекательные квартиры. То есть у нас сейчас есть уникальная возможность переехать из вроде как непригодного для проживания жилья в бараке в квартиру, качество которой заметно хуже, чем есть сейчас. В предложенных вариантах обнаруживаются не только разрушения, опасные для жизни, но и незаконная перепланировка, - рассказала Екатерина, жительница барака.
ВЕЧНЫЕ ПЕРЕСЕЛЕНЦЫ
Местные жители рассказали, как в деревянные дома их переселяли из другого аварийного фонда и тоже на время. Но, как сказал американец Альберт Нок, нет ничего более постоянного, чем временное. Пришлось жильцам обустраиваться капитально и в этих домах. Сегодня стоимость ремонта в некоторых квартирах оценивается в миллион рублей. Перспектива переехать по воле застройщика в жилье года на два помладше, чем их собственное, под предлогом, что там комфортное жилье, не очень радует. В конце концов, и это «новое» жилье снова может попасть в программу расселения, история закрутится по новой. В чем же проблема обеспечить расселение за счет квартир в строящихся на месте этих же расселяемых МКД домах? Сами расселяемые не получили четкого ответа на этот вопрос.
СОМНИТЕЛЬНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Неприглядное новое жилье - это полбеды. Ответственность за сделку купли-продажи полностью ложится на расселяемых, что выглядит очень сомнительно.
- Сделка купли-продажи проходит очень быстро, никто ничего не отслеживает и не проверяет. Я в бараке продам квартиру, куплю в другом месте. Мне никто не может дать гарантии, что там чистая история у жилплощади, что не обнаружатся какие-нибудь наследники или родственники продавца, которые могут пойти в суд оспаривать сделку. Я в барак уже не вернусь, его снесут, а куда пойду жить? - делится переживаниями другой жилец деревянного дома в возрасте.
Собственники предлагают вариант решения проблемы: раз застройщик выкупает жилье, он же должен и приобретать квартиры, в которые переселятся жильцы «деревяшек». Новые квартиры нужно передать расселяемым по договору мены, чтобы хоть кто-то нес ответственность за сделку.
ВЫСШАЯ ЦЕННОСТЬ
Да, история похожа на любовный треугольник, в котором у каждой стороны своя ценность: земля, деньги, квартиры или просто плюс в карму. А по Конституции России высшая ценность - это человек, его права и свободы. Недоработки, пробелы, злоупотребление правом, имеющиеся в договорах РЗТ, могут привести к нарушению прав этих людей, которым, возможно, придется обивать пороги различных надзорных ведомств и судов, бить тревогу на всех уровнях.
Оксана Подкорытова отметила, что чиновники, выступающие своеобразным гарантом для застройщиков, и сами застройщики напрочь забывают о том, что права и свободы человека и гражданина определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления. При этом реализация своих прав одними людьми не должна нарушать или создавать невозможность реализации прав другими. Это взаимное уважение прав. По Конституции РФ признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства, но жители ГУПРа, чьи дома попали под РЗТ, сейчас вряд ли смогут это подтвердить.
Крах, драма, счастливый конец - чем закончится история расселения исторического ГУПРа в Хабаровске? Впрочем, куда интереснее следить за развитием событий…