Покупка квартиры, пожалуй, самая крупная сделка в жизни большинства людей и одновременно источник колоссальных рисков. Мошеннические схемы, скрытые обременения, проблемы с документами: список потенциальных угроз пугающе длинный. Как защитить себя, особенно в эпоху дистанционных сделок? На что обратить внимание при выборе ипотеки в 2026 году? Об этом в интервью нам рассказал эксперт по недвижимости компании «Этажи» Дмитрий Костенко.
–Дмитрий, с чего должен начать подготовку к покупке квартиры обычный человек, чтобы минимизировать риски?
–Первое и главное – это выписка из ЕГРН, причём расширенная. В ней содержится вся история объекта: как он переходил от одного владельца к другому. Например, часто люди «нарываются» на внутренние договоры дарения долей, которые были оформлены без согласия других собственников.
Это лишь один из десятков подводных камней. Бывают случаи, когда собственник накануне сделки оказывается в процедуре банкротства. Поэтому я всегда настаиваю на профессиональной правовой оценке объекта и юридической проверке всех продавцов. Самостоятельно, без опыта, провести её качественно почти невозможно.
–Деньги – самый нервный момент сделки. Как обезопасить расчёты?
–Единственный по – настоящему безопасный способ – это использование аккредитива или эскроу – счёта. Деньги кладутся на специальный счёт в банке и блокируются там до момента регистрации вашего права собственности в Росреестре. Только после того, как вы станете законным владельцем, средства разблокируются и уйдут продавцу.
Многие этого боятся. Помню, однажды клиентка настаивала: «Нет, я хочу отдать наличными, я не доверяю счетам». Я её спросил: «Вы принесёте сумку с деньгами, а регистрация внезапно сорвётся. Что будете делать?» К сожалению, большинство людей, решаясь на сделку, плохо представляют себе механизмы безопасных расчётов. И это основная причина многих трагедий.
– А как быть с авансом, если нужно зарезервировать квартиру?
– Я не люблю слово «аванс». Это просто устная договорённость без серьёзных последствий для сторон. Надёжнее – задаток. Но в любом случае, будь то аванс или задаток, должно быть подписано два документа: предварительный договор купли – продажи и соглашение о задатке (или авансе). Только эти бумаги дадут вам возможность через суд вернуть деньги, если вторая сторона вдруг передумает.
«Чистейший обман»: история про 88 – летнюю бабушку и племянницу
–С какими мошенническими схемами вы сталкиваетесь чаще всего?
–Риски есть даже в, казалось бы, безобидных ситуациях. Был вопиющий случай. Продавалась квартира, где одна из собственниц –88 – летняя женщина –жила в другом регионе. Её племянница уговаривала её: «Я заберу тебя к себе, а квартиру мы продадим». Второй собственник жил в Хабаровске. Покупатель готов был прийти с наличными, а деньги потом якобы должны были перевезти старушке. Это был чистейший обман. Я вмешался, вышел на агентство, которое вело сделку, и месяц уговаривал их провести расчёты через два отдельных аккредитива – для каждой доли. В итоге согласились, и обе стороны остались при деньгах. Без этого бабушка бы просто ничего не получила.
– Дистанционные сделки становятся нормой. Как купить «квартиру в другом городе» и не купить «кота в мешке»?
– Алгоритм такой. Если это вторичка, в том городе обязательно должен быть ваш представитель –агент. Всё общение с местными агентами и собственниками идёт через него. Осмотр можно провести по видеосвязи в реальном времени. На прошлой неделе я так делал для клиентов: ходил по квартире, показывал им каждый угол, стучал по стенам, общался с продавцами. Они всё видели и слышали. После такого осмотра уже можно принимать решение о задатке, который, кстати, тоже можно оформить онлайн. С первичным жильём проще – мы работаем с застройщиками напрямую, независимо от региона.
– Зачем тогда нужен риэлтор, если можно самому заказать выписку ЕГРН и оплатить через аккредитив?
– Выписка –это лишь один из документов. Главная ценность специалиста – в комплексной проверке. Мы проводим минимум 8 – этапную проверку объекта и собственников, используя свои методики и доступы. Это наша профессиональная тайна.
Но что ещё важнее – ответственная компания даёт гарантию безопасности. Если после сделки обнаружится скрытое обременение или объявится новый наследник, и сделка будет оспорена, компания берёт на себя судебные издержки, а в крайнем случае –возвращает вам всю сумму покупки. Это тот самый «парашют», который у частного покупателя просто отсутствует.
– Какие изменения ждут ипотечный рынок в 2026 году?
–Одно из ключевых – ужесточение условий семейной ипотеки. С 1 февраля супруги не смогут взять её порознь, только как созаёмщики. Сейчас многие пары торопятся успеть до изменений.
–Какие программы сейчас самые выгодные для жителей Дальнего Востока?
–Безусловный лидер –Дальневосточная ипотека под 2%. Это самая низкая ставка в стране. И программа была существенно расширена по поручению президента. Теперь на неё могут претендовать не только врачи и учители строго определённых должностей, но и, например, тьюторы, методисты, работники оборонных предприятий, участники СВО. Это мощнейший драйвер рынка.
Также работает сельская ипотека и семейная ипотека под 6% –на первичное жильё или на вторичку в сёлах.
–Ваш главный совет тем, кто задумался о покупке жилья?
–Если есть возможность и необходимость – действуйте сейчас. Рынок непредсказуем. А все сомнения можно и нужно развеивать с профессионалами. Правильно подобранная ипотека и тщательно проверенная квартира – это не роскошь, а базовое условие для сохранения ваших денег и нервов. Не дайте себя обмануть.
