Банковский «пиар»
Что касается 2018-го, то, по словам Андрея Жук, вошли мы в него с далеко не самыми положительными прогнозами. В начале прошлого года на рынке недвижимости наблюдалась жуткая стагнация — цены сильно падали и никаких радужных перспектив на горизонте не наблюдалось. Но это было предсказуемо, так как никакого стабильного роста не было, начиная с 2014 года: всё стабильно шло вниз. Однако к осени ситуация начала меняться.
— Осенью мы начали наблюдать небольшое оживление — это произошло благодаря «рекламной кампании», которую провели банки. Тут сыграла человеческая жадность. Я сейчас говорю про информацию о повышении ставок по ипотеке. Понятно, что получилось у них это не специально, скорее по стечению обстоятельств, но рынок зашевелился, — сказал Андрей Жук.
Как отметил риелтор, с оглядкой на нынешний затяжной экономический кризис вопрос с поднятием банковских ставок был вопросом времени. Дело в том, что финансовые проблемы в стране коснулись не только тех, кто собирается покупать квартиру, но и тех, кто уже обзавёлся жилплощадью в кредит. В стране закрываются предприятия, люди теряют работу, режутся зарплаты — это повлекло за собой серьёзный кризис неплатежей по ипотеке. Соответственно, банки не могут не реагировать на сложившуюся ситуацию и повышают ставки.
— Есть такое понятие, как коэффициент риска кредита — он устанавливается Центробанком. Чем больше невозврат платежей, тем он выше. Дело в том, что Центробанк обязывает банки обеспечивать каждый выданный кредит аналогичной суммой, положенной на резервный счёт, который защитит эти финансы. Этот коэффициент риска растёт с каждым годом, отсюда и повышение ставок. Это не рекламный ход, а суровая реальность той экономики, которую мы имеем, — поделился эксперт.
Вот на этой волне, по мнению специалиста, и произошёл некий всплеск, который затуманил головы как риелторам, так и собственникам квартир. Осенью все наперебой начали однозначно заявлять, что рынок пошёл вверх — многие даже сходились во мнениях о возвращении «жирного» 2012-го года. Но, как полагает эксперт, это не более чем иллюзия. Экономически ничего не изменилось.
У людей нет денег
Как отметил аналитик, в настоящее время ипотечные ставки растут как грибы после дождя — на процент в месяц, а то и больше, в зависимости от конкретного кредитного учреждения. Сейчас пугают, что очередного роста следует ждать в ближайший месяц-два. Только вот на сей раз роста на рынке не видно, а объяснение этому одно — средств у людей больше не становится… всё совсем наоборот.
По словам Андрея Жук, примерно у половины покупателей нет денег на требуемый банками первоначальный взнос. Раньше он составлял 10 %, сейчас вырос до 15 %, а в 2019 году вообще стоит ожидать все 20 %. Этот первоначальный взнос — страховка банка на случай невыплаты по кредиту. Он вводится для того, чтобы кредитное учреждение могло быстро реализовать недвижимость с дисконтом в 15 % и вернуть свои вложения.
— У людей денег нет, первоначального взноса нет, а желание купить недвижимость есть. Поэтому они идут на хитрости. Например, покупатели договариваются с продавцами, чтобы последние завышали стоимость жилья на 15-20 процентов и приобретают квартиры без первоначального взноса. С января 2018 года «Сбербанк» начал отслеживать и контролировать такие сделки, через них провести такую махинацию теперь сложно. Другие банки пока более или менее лояльны, но это до поры до времени. Настанет время, они тоже перекроют возможность, и мы потеряем львиную долю клиентов – с рынка уйдёт половина покупателей, — отметил Андрей Жук.
Раньше люди рассматривали как неплохой вариант долевое строительство, чтобы по завершению въехать в свою квартиру в новостройке, которая по итогу оказывалась даже дешевле «вторички». А с учётом более выгодных кредитов, которые частенько предоставляли курирующие объекты банки, вариант выглядел совсем соблазнительным.
Но в дело и тут вмешался кризис. Как указывает Андрей Жук, рынок «новостроек» сейчас практически заморожен. После кризиса 2014 года появилось много «долгостроя» и обманутых дольщиков. Далеко ходить не надо — просто прогулявшись по центру города можно увидеть много незавершённых объектов. Естественно, люди очень боятся вкладываться в такую недвижимость.
— Сейчас говорить про рынок «новостроек» просто смешно — их, как таковых, у нас не сдаётся и не строится. Да, есть мелкие объекты эконом-класса, по типу тех, что можно увидеть на улице Моряков Амурцев, но это крайние варианты для покупки. При их возведении застройщики стараются максимально сэкономить: например, вместо центрального отопления устанавливают электрические конвекторы, а воду берут из собственных скважин. Их можно понять — центральные сети дорожают, а спрос на недвижимость падает, — сказал риэлтор.
«Периферия» не нужна
Также Андрей Жук поведал ещё об одной проблеме, которая особенно остро обозначила себя в последнее время — речь идёт о недвижимости, расположенной в близлежащих от Хабаровска населённых пунктах. Дело в том, что квартиры и дома там сейчас практически не продаются. Такое наблюдение риэлтор сделал исходя из собственно практики — за последнее время к нему несколько раз обращались такие клиенты с «периферии», которые долгое время не могут реализовать свою недвижимость за желаемую цену.
— Например, порядка 400 тысяч рублей предлагают за двухкомнатную квартиру в кирпичном доме в посёлке Тельмана — это буквально за мостом через Амур. Но даже за эту сумму не наблюдается какого-либо ажиотажа. Я общался с собственницей, которая просто в отчаянии находится. У неё долгов на 300 тысяч и продать квартиру за 400 тысяч — это тупик. Та же ситуация на Осиновой речке, где недвижимость вообще никто покупать не хочет, и даже в Берёзовке — а это район Хабаровска. Многие квартиры с долгами за ЖКУ — людям даже коммуналку платить не с чего! — поделился специалист.
Ждать клиента собственники могут несколько лет и либо отчаиваются, либо продают недвижимость за бесценок. Факторов, влияющих на такое положение дел, — множество. Как вариант, люди ищут жильё поближе к работе. Также сказывается на спросе снижение цен на квартиры, находящиеся в центре Хабаровска и ближе к нему — сейчас стоимость жилья в разных районах города практически сравнялась.
Самый большой спрос остается на однокомнатные квартиры, так как они являются своеобразной разменной монетой. Хуже всего уходят квартиры, где комнат не менее четырех.
«Пузырь» лопнул
Необходимо понимать, что рынок недвижимости как весы, на одной из чаш которых покупатель, а на другой — продавец. Соответственно, если желающих купить недвижимость мало, то тех, кто хочет продать, становится больше, и цены падают. И наоборот.
Фактически, цены за квадратные метры не зависят от того, сколько стоит дом на этапе постройки, а лишь от желания собственников его продать. И совсем по-простому — если на рынке будет только один покупатель с определённой небольшой суммой денег, то рано или поздно он что-нибудь купит.
— Как я уже говорил, в ноябре 2018 года нас накрыла небольшая волна оптимизма, но уже в декабре мы начали наблюдать общий спад. Да, многие, кто хотел продать подороже, это сделали. Если же делать прогнозы на 2019 год, то могу сказать, что в течение всего года вновь будет идти спад цен. Дальше заглядывать очень сложно, — прогнозирует Андрей Жук.
Собеседник также отметил, что сейчас предпосылок роста цен на недвижимость нет. Вполне вероятен сценарий, что со временем стоимость жилья в Хабаровске сравняется с уровнем Комсомольска-на-Амуре — и это нормально. Как уверяет специалист, аналогичные цены можно наблюдать во всех провинциальных крупных населённых пунктах в западной части России — это красивые города-миллионники, такие как Орёл, Самара или Киров. Там сейчас уже сейчас за «квадрат» просят столько же, сколько в Комсомольске… Правда, дома там совсем другого класса, нежели у нас. — А почему Хабаровск по стоимости квадратного метра должен быть как Санкт-Петербург?! У нас такого ни как ни может быть ни при каких условиях. Людям застили глаза тучные годы, когда цены росли — но это был лишь «мыльный пузырь», который лопнул. Тогда жители Хабаровска имели хорошие доходы. Помню случаи, когда люди приезжали с путины с 30 миллионами рублей в сумке и просто скупали новостройки, чтобы вложить деньги. Но экономика не резиновая, и в один «прекрасный» момент всё остановилось и пошло ухудшение. Это не трагедия — просто рынок сам себя регулирует. Не исключено, что будет как в Воронеже, где стоимость жилья класса, как у нас «Ричвилль» (прим. ред. — порядка 80-90 тысяч рублей за квадратный метр) составляет 60 тысяч за «квадрат», — подытожил разговор Андрей Жук.
