Доступное жилье в аренду: не дождемся?

Арендные дома - свет в конце тоннеля

Среднестатистический россиянин, в том числе живущий в Хабаровске, всю свою жизнь стремится обзавестись своим углом - любой ценой. Но годы и цены летят, а доступное жилье так и остается недоступным. Зачем в такой ситуации вообще покупать квартиру — может, дешевле взять его в аренду?

Арендные дома - свет в конце тоннеля
В Хабаровске ежегодно возводятся новые дома, но никто не берется построить хотя бы один доходный дом, который может решить проблему жилья многих горожан

После Москвы и Санкт-Петербурга самые дорогие в России съемные дома сегодня в Хабаровске. Аренда средней однокомнатной квартиры стоит в Хабаровске 18 372 рубля, двухкомнатной – 23 208 рублей, трехкомнатной – 30 569 рублей в месяц. Это свежие данные федерального интернет-портала «Мир квартир».

Их, впрочем, легко проверить. Заходим на один из популярных сайтов Хабаровска — здесь сейчас свыше 18,5 тыс. предложений об аренде квартир. Больше половины из них — в ценовом диапазоне от 15 до 23 тыс. руб. в месяц. При этом, напомним, как сообщала в прошлом году пресс-служба Минвостокразвития, согласно опросу жителей края, почти половина респондентов (48,32%) считала приемлемой для себя арендную плату — лишь до 8 тыс. руб. в месяц, еще 35,2% - до 15 тыс. руб.

То есть аренда квартир для многих в Хабаровске практически столь же недоступна как и их покупка. И после наступления очередного кризиса многие арендаторы просто вынуждены отказаться от дорогостоящего съема и переехать - к родителям или в общежития и малосемейки. Многие порой всю жизнь проводят в таких условиях, хотя выход в конце этого печального туннеля есть — эта так называемое арендное жилье.

Большинство россиян стремятся любой ценой заполучить свой угол. В итоге 75% соотечественников живет в собственных квартирах, и лишь четверть – в арендованных. В Европе цифры другие: например, в Германии доля жилья в собственности - только 46%, в Швеции и того меньше - лишь 38% жителей страны предпочитают этот самый «свой угол».

Арендное жилье – явление для России не новое. Еще в 19 веке так называемые доходные дома составляли 95% от общего объема жилья в Москве и Петербурге: их строили коммерсанты для сдачи внаем. Арендаторами могли быть как люди очень богатые, так и очень бедные: жилье предлагалось разного уровня, от небольших каморок до роскошных многокомнатных квартир.

Арендное жилье очень удобно в том смысле, что не привязывает человека к одному месту: захотел переехать на другой конец страны, найдя, например, новую работу – взял и переехал, не заморачиваясь продажей квартиры (если она, конечно, есть) и покупкой новой.

Все это хорошо, но почему сегодня такие дома не растут повсеместно? Ведь первые попытки возобновить традицию «доходных домов» были зафиксированы еще в начале ХХI века в Москве — правда, окончились они не очень удачно: стоимость подобного жилья была под стать элитному. Впрочем, эти попытки помогли федеральным властям понять, в каком направлении надо двигаться — был принят целый ряд законов и нормативных актов, облегчающих строительство подобных домов.

В частности, в законодательстве даже появилось понятие арендного (наемного) дома, который относится к двум видам. Социальный наемный дом предназначен для граждан, официально не признанных малоимущими, но при этом не имеющих возможности купить собственное жилье, а так же работников бюджетной сферы. Назначение коммерческого наемного дома – создание «белого» арендного рынка жилья, получение дохода собственником жилого дома; удовлетворение потребности в жилье тех, кто по разным причинам не планирует покупать жилье, или желает уменьшить затраты на аренду жилья, или улучшить свои жилищные условия.

Строится арендное жилье с помощью государства: например, городские и краевые власти софинансируют строительство арендного дома, и затем часть квартир продается всем желающим по рыночной цене, чтобы частично окупить расходы на строительство, а часть – сдается в аренду по стоимости гораздо меньшей, чем в среднем по рынку. При этом деньги от сдачи жилья идут в государственный карман, а не частнику, который, сдавая свою квартиру, разумеется, никаких налогов платить не собирается. Но это в теории, а что на практике?

Такой опыт – с разной степенью успешности – уже реализован в разных регионах России. В Санкт-Петербурге, например, с 2011 года существует региональный закон, который позволяет нуждающимся в этом снимать квартиры по цене в разы ниже рыночной. В Казани тоже начали строить арендные дома, но квартиры в них предоставляли бюджетникам, которые имеют различные социальные льготы по ипотеке. В результате люди предпочитали обзаводиться собственным жильем в рассрочку. Наши соседи, Амурская область, также решили рискнуть: в Белогорске уже есть такой многоквартирный арендный дом для бюджетников.

А как с этим обстоит дело у нас, в Хабаровском крае? Увы, пока печально. Так, по данным краевого Минстроя, в крае в улучшении жилищных условий нуждается 1271 человек (правда, информацию предоставили только 7 из 17 муниципальных образований), и конкретно в Хабаровске на 2016 год средств на софинансирование наемных домов социального использования не запланировано.

В ходе пресс-конференции в конце прошлого года мэр Хабаровска Александр Соколов, отвечая на вопрос об арендном жилье, сказал прямо: «Необходимо, чтобы этим (строительством арендных домов) занималась не власть, а бизнес. Правда, для этого надо принять нормативные документы».

Но срок окупаемости доходных домов для частных инвесторов (при отсутствии госфинансирования) составляет от 10 до 20 лет – коммерческим фирмам это невыгодно, и поэтому им проще строить жилье на продажу, чтобы «обернуть» деньги в сравнительно короткие сроки. Вот и получается, что частные компании по здравому размышлению не ввязываются в подобные проекты, а власть предпочитает делать вид, что строительство социально значимого жилья – не ее дело.

Выходит, строительство доступного арендного жилья в Хабаровске пока невозможно? Это печальное утверждение с цифрами и фактами в руках недавно попыталась опровергнуть победительница краевого конкурса «Студенческая весна-2015», студентка ТОГУ Виктория Скубрий. Неизвестная широкой публике хабаровчанка в своей обстоятельной конкурсной работе (которая станет дипломной для выпускницы факультета экономики и управления) произвела расчеты по строительству арендных домов в Хабаровске, взяв для примера микрорайон «Строитель».

Согласно расчетам студента-экономиста, проектная стоимость типового кирпичного 3-х подъездного дома общей площадью квартир 3413 м2 (в нем должно быть 30 «однушек» по 43 кв. м и 35 «двушек» по 55 кв. м) составит 147,56 млн руб. Возможное участие государства в проекте Виктория оценила в 50 млн руб., при этом на условиях самофинансирования этот проект уже сможет потянуть не только край, но и муниципалитет. Подобный один арендный многоквартирный дом способен приносить в городскую казну «всего» 3 млн рублей ежегодно.

Кто-то сочтет эти и другие выкладки студента-дипломника сочтет наивными. Однако ведь неслучайно, что жюри студенческого конкурса, где одним из главных критериев была прикладная значимость работ, именно работу Виктории Скубрий сочло лучшей. Может быть, и наши руководители прочитают ее дипломный труд и почерпнут оттуда полезные для хабаровской жизни идеи?

Мнение

Дмитрий Филитович,
директор по развитию агентства недвижимости «Сделка»:

- В последние три года в Хабаровске наблюдается спад рынка покупки-продажи жилья и, соответственно, аренды: рынок упал более чем на 15%.

С каждой неделей растет количество предложений аренды квартир по ценам гораздо ниже, чем год-полтора назад. Причин много, в том числе и проблемы с ипотекой: ипотечные программы заморожены, господдержка жилищных кредитов практически не работает, кто-то взял ипотеку и не тянет платежи и потому сдает квартиру.

Арендные дома востребованы, и свою нишу эта недвижимость способна занять. Сколько бы ни появилось арендных домов, Хабаровск, с одной стороны, растет, с другой - наблюдается отток населения. Если стоимость аренды в таких домах будет конкурентоспособной, это может и обрушить рынок коммерческого найма. Правда, количество квартир в доходных домах должно быть соответствующим, без маркетингового исследования я не готов говорить о цифрах, но двести квартир, конечно, никак не повлияют на ситуацию в пределах Хабаровска. Ну, и свою роль будет играть тот факт, в каких районах могут появиться такие дома.

А вообще, арендные дома, безусловно, нужны: весь мир на этом живет.

Ирина Брянцева,
доктор экономических наук, профессор,
заведующая кафедрой «Экономика и управление в строительстве»
Института экономики и управления Тихоокеанского государственного университета:

- Для частных инвесторов ключевым моментом при принятии решения о строительстве арендного дома является срок окупаемости проекта и реальный доход, который инвесторы смогут получить. Реальная доходность может быть достигнута в крупных городах вроде Хабаровска или Комсомольска-на-Амуре, где есть спрос на жилье.

Потребность в таких домах есть, но станут ли частные инвесторы вкладывать в такие проекты деньги, - неизвестно, все зависит от того, насколько привлекательными они их сочтут.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру