В пакет майских указов главы государства входит документ №600 от 7.05.2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Он содержит два качественных потребительских параметра для строящегося жилья - доступность и комфортность.
Как же этот указ выполняется в Хабаровске?
Доступностью пока не пахнет
Кого только не обвиняли на многочисленных отраслевых круглых столах, семинарах, совещаниях в раскручивании маховика цен на недвижимость, и риелторов, завышающих цены, и застройщиков,бессовестнозарабатывающих заоблачную маржу, и чиновников, тормозящих процесс отводов согласований земельных участков.
К сожалению, ценообразование в строительстве сегодня не является прозрачным, застройщики прячут затраты от потребителей и экспертных сообществ, это коммерческая тайна.
Бесспорно, вносят свою лепту в поддержание уровня цен риелторы и банки, работающие в взаимовыгодном плотном взаимодействии. В общем, есть определенный конфликт интересов и, естественно, не в пользу потребителя.
Один из характерных примеров ценообразования - это строительство жилого комплекса «Амурские зори» на площади Славы, - ставший достоянием гласности и предметом критики.
Так, согласно комментариям архитектора Центрального района, затраты застройщика по сносу и расселению одного барака, находившегося на склоне возле Вечного Огня на участке застройки, составили 200 млн руб. Детали реализации этого проекта доступны в сети интернет по запросу «Многоэтажки с видом на Вечный огонь».
Можно предположить, что такие затраты необоснованно завышенные. Но, скорее всего,столь значительные суммы это нецелевые расходы организационного процесса, которыезастройщик вынужден покрывать за счет себестоимости и повышения цены квадратного метра. Кому и почему в этом конкретном случае переплачивают покупатели квартир?
Второй год в Хабаровске идет снижение цен вторичного рынка за счет ихсаморегулирования рыночными механизмами, прежде всего, за счет падения спроса и оттока денежной массы с рынков края. Уходит инвестиционная составляющая, а так называемые «игры быков» на повышение нецелесообразны, т.к. потолок платежеспособного спроса замер вместе с доходами населения.
Уже наблюдаются и элементы ипотечного пузыря, значительный объем ипотечных долговых обязательств домохозяйств перед банками, ужесточение требований к заемщикам.
Идет перераспределение полномочий в управлении землей. Но маловероятно, что решение краеугольного вопроса о том, кто будет управлять городской землей и регулироватьсоответствующие процедуры распределения оформления-согласования участков, окажет существенное влияние на издержки застройщиков и приведет к снижению цен на жилье на 20-25%, как того требует майский указ главы государства.
Схема закрепления городских земель в Хабаровске не является публичным документом, видимо, это тоже коммерческая тайна.
Сегодня в дальневосточной столице в муниципальной собственности находится 7% земельных участков, это в основном земли под школами, детсадами, жилыми домами - т. е.под объектами, находящимися в ведении муниципалитета. Земли в собственности Хабаровского края - и того меньше - лишь 4%. В федеральной собственности - 14% (земли военных ведомств. Больше всего земли в частной собственности - 19%. Остаток в 56% - это неразграниченные земли.
Сейчас в черте городе развернулась активная конкуренция разных типов застройки. Массовая малоэтажная застройка с территории Хабаровского района зашла в черту города и теснит более высокозатратные и административно зависимые многоквартирные дома. Это робкие шаги в направлении демонополизации строительного рынка.
Цена на квадратный метр малоэтажки и МКД разнится в полтора, а то и два раза. Активизируется конкуренция, но будет ли она добросовестной? Выиграет ли от этогопотребитель?
Так, компания «Свой дом», начавшая строительство социального доступного жилья вСеверном округе Хабаровска в р-не «Памятника морякам», уже испытываетадминистративное давление в связи ненадлежащим образом оформленными документами на землю.
Благие намерения застройщика упираются в административные барьеры, а, возможно, и коммерческие интересы третьих лиц.
Стоит отметить, что ни один реализованный в строительной отрасли муниципальный инвестиционный проект, не стал драйвером снижения цен, а ровно наоборот.
Нашим экономистам не стоит забывать, что основными макроэкономическими показателямирынка жилья развитых западных стран, например, США, является ввод частных домов. Но до замены валового ввода жилья в МКД на показатели ввода индивидуальных жилых домовдля оценки работы органов власти и отраслевой экономики нам пока еще очень далеко.
Земельный и квартирный вопрос испортил жизнь не одному поколению жителей нашего города. А ведь площадь того же Хабаровского района без малого 30тыс.кв.км, но пресловутый дефицит земли наш город локализует очень специфически.
Низкая инвестиционная активность в регионе, приоритет частно-муниципальной бизнес-заинтересованности чиновников перед социальной ответственностью загоняют потребителя в тупик, не оставляя выбора и усугубляют миграционные процессы.
Комфортность утрачивается
Анализ состояния инфраструктуры осуществляется локально под отдельные проекты.Нарушение принципов зонирования и проектирования генпланов ведет к чрезмерному уплотнению центра города, благодаря реализуемой градостроительной политике, лакомый центр Хабаровска за последние 10-15 лет стал буквально резиновым.
Из-за скученности и несоответствующего целевого назначения объектов застройки зачастую:
- грубо игнорируются требования санитарно-эпидемиологических норм, касающихсяинсаляции (освещенности) жилых помещений и других медико-биологических параметров пригодности жилья к комфортному проживанию по показателям шумности загазованности и др.;
- ухудшаются возможности организации экстренной противопожарной безопасности;
- ухудшается архитектурная проработка генпланов, особенно в части соответствия дорожнойинфраструктуры и наличия проездов, парковок, увязки пропускной способностимагистральных и внутриквартальных дорожных сетей;
- ухудшается качество зонирования территорий, задача сбалансированного цельного развития районов для комфортного проживания реализуется однобоко, осуществляемая застройка слабо соответствует потребностям людей и носит устойчивый коммерческий характер.
Иными словами постепенно утрачивается комфортность проживания в нашем городе, в микрорайонах и домах.
Второй важный момент,касающийся ликвидации комфортности жизни горожан, который стоит особоотметить - это варварское уничтожение культурного наследия в городе ради сиюминутнойкапитализации отдельных проектов.
Мемориал – придомовая территория
Подходы в регулировании застройки и сохранении элементов исторического архитектурного облика, памятников, архитектурных ансамблей, парков и природных ландшафтов Хабаровска были закреплены еще постановлением главы администрации Хабаровского края №490 от 29.12.98г.
Однако с момента выхода постановления изменений в перечни охраняемых архитектурно-ландшафтных объектов и памятников вносилось множество. Можно и нужно приветствовать изменения, которые касаются сноса ветхих бараков, реконструкции парковых зон и т.д. Но когда изменения касаются уничтожения уникальных природно-архитектурных ландшафтов, которые являются визитной карточкой города, возникают вопросы о понимании и мотивации принимаемых решений, прежде всего, специалистами краевого министерства культуры, призванными давать экспертные оценки и влиять на сохранение культурного наследия города в его облике.
Так, например, памятно решение о согласованииминистерствомкультуры края по застройке охраняемой зоны природного ландшафта, прилегающей к мемориальному комплексу на площади Славы.
Наверняка аналогичное согласование будет получено и на уничтожение охраняемогоприродного ландшафта по ул.Тургенева в районемузея археологии (снос лестницы), и реконструкции ул.Тургенева от Амурского бульвара до Серышева с организацией сквозногодвижения по ней.
А тот же краевой мемориал воинской славы в Хабаровске - с момента открытия был живой нитью времен ипоколений, но именно к 70-летию Победы в Великой Отечественной войне и с присвоением Хабаровску статуса города воинской славы стал обычной придомовой территорией элитного жилого комплекса.
Культурно-исторические традиции - это важная и неотъемлемая часть жизни общества.Даже первобытные примитивные культуры содержали родовые ритуальные места в образцовом порядке, они уже тогда считали недопустимым совмещать ритуальные местас местамихозяйственно-бытовой деятельности и проживания. Благодаря этому они доминировали,выжили и развились в успешные устойчивые социальные общности.
Отношение к памятникам и ритуалам имеет решающее значение для многих поколений. Еще 30-40 лет Великая Победа будет важнейшим системным консолидирующим обществофактором.
Город растет и нуждается в новых территориях. Но очевидно, что в том же министерстве культуры имеется перекос понимания социальной значимости памятников культурного и исторического наследия.
Недавно министр культуры края Александр Федосов предложил в число экскурсионныхдостопримечательностей отнести дамбу от прошлогоднего наводнения. В этом, конечно, есть элемент истории, но равноценна ли замена старых городских памятников и ландшафтов новыми техногенными артефактами?
Очевидная слабость нормативно-законодательной базы (еще советского периода) в четком регулировании градостроительства, отсутствие механизма общественного контроля,недостаточное внимание надзорных органов, - в таких условиях впору вводить мораторий на застройку центра до появления и налаживания эффективной работы реальных регулятивных механизмов в градостроительстве.
Так будет ли в Хабаровске жилье доступным, и останется ли город комфортным во всех смыслах?
Украли память
Из обращения Евгения Афанасьева к главе государства во время «прямой линии»
Уважаемый Владимир Владимирович, у нас в Хабаровске уплотнили мемориал «Вечный Огонь», земли охранной зоны мемориала перевели под коммерцию и застроили, памятник испоганили - деньги заработали. Эти махинации шли одновременно с работой по присвоению Хабаровску звания города воинской славы.
Люди выступают против, реакции нет, общественное мнение игнорируется. С точки зрения закона как бы ничего не нарушено - земли переведены, все согласования надзорных органов получены, как бы проведены общественные слушания, но сделано это не по-человечески и не по совести, грубо говоря, это самый что ни на есть чиновничий вандализм, у людей украли мемориал и память.
Куда нам обратиться, чтоб найти управу на циничных земельных дельцов, не брезгующих даже такими святыми вещами? Ко всему, практика коммерческого освоения охранных зон памятников в Хабаровске продолжается и дальше.
